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房產(chǎn)建築業(yè)營(yíng)改增後的問(wèn)題分析

文章出處：人氣：-發(fā)表時(shí)間：2015-08-21 15:00【大中小】

目前，建築業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)四大行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800餘萬(wàn)戶(hù)企業(yè)，涉及年營(yíng)業(yè)稅稅額1.6萬(wàn)億元。筆者從各渠道了解到，財政部和國(guó)稅總局已經(jīng)把四大行業(yè)的“營(yíng)改增”草案上報(bào)國(guó)務(wù)院。若進(jìn)展順利，估計(jì)該草案很快就會(huì)出臺(tái)，正式的實(shí)施日期可能最早會(huì)在10月1日，最晚在明1月1日。
　　
　　建築業(yè)、房地產(chǎn)稅率定為11%
　　
　　建築、房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)較為特殊，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。建築業(yè)主要是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，兩(liǎng)者上下聯(lián)通，相輔相成。如果房地產(chǎn)行業(yè)不一起改，而只改建築業(yè)，那就只改上遊不改下遊，下遊企業(yè)得不到抵扣。所以需要聯(lián)動(dòng)改革，將上下遊一起改革，從而形成完整的抵扣鏈。由於這兩(liǎng)類(lèi)行業(yè)業(yè)務(wù)複雜，牽扯的主體多，金額高，對(duì)其“營(yíng)改增”的設(shè)計(jì)方案從提出到完成歷時(shí)最久，可見(jiàn)是非常審慎地作出決定的。
　　
　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍採用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，建築業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，基於行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，此次“營(yíng)改增”房地產(chǎn)、建築業(yè)的增值稅稅率均為11%。
　　
　　問(wèn)題亟待關(guān)注，配套措施跟進(jìn)
　　
　　相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，建築業(yè)企業(yè)在新政實(shí)施後，稅負(fù)短期必定會(huì)上升。那些掛靠的中小型建築商因為缺乏議價(jià)能力，無(wú)法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下遊企業(yè)，在未來(lái)很可能面對(duì)險(xiǎn)惡的生存危機(jī)。而大型建築企業(yè)必須加快轉(zhuǎn)變內(nèi)控管理和發(fā)票管理才能從營(yíng)改增的巨變中遊刃有餘。房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注新政是否允許抵扣土地購(gòu)置費(fèi)。
　　
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的佔比高達(dá)60%。無(wú)論是二三線(xiàn )城市還是一線(xiàn )城市的項(xiàng)目，土地成本都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。據(jù)測(cè)算，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負(fù)較之前上升2個(gè)百分點(diǎn)。而土地成本可以抵扣，稅負(fù)較之前下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。目前，業(yè)界就對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)採用“虛擬進(jìn)項(xiàng)稅”計(jì)算抵扣的呼聲很高。當(dāng)然，涉及不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)不一，企業(yè)內(nèi)部架構(gòu )多樣化，以及地域化等因素影響，實(shí)際執(zhí)行效果也會(huì)存在差異。據(jù)了解，虛擬進(jìn)項(xiàng)稅不太可能在本次新政中體現(xiàn)。
　　
　　建築業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增強(qiáng)，由於建築行業(yè)具有跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)等特點(diǎn)，建築業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣、納稅地點(diǎn)、納稅時(shí)間等問(wèn)題需要重視。而對(duì)於國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其顯著特徵是項(xiàng)目周期長(zhǎng)，且成本與收入周期背離。“營(yíng)改增”之後，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)項(xiàng)稅額與其進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生時(shí)間上的不匹配和總分機(jī)構(gòu )納稅對(duì)象是需要考慮到的。
　　
　　機(jī)遇挑戰並存，管控策劃(huà)先行
　　
　　增值稅和企業(yè)所得稅是相互結(jié)合的。營(yíng)改增後，企業(yè)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，既可以獲得進(jìn)項(xiàng)來(lái)抵扣增值稅，又可以獲得成本來(lái)抵扣所得稅。反之，如果無(wú)法獲取發(fā)票，將蒙受雙重損失。營(yíng)業(yè)稅時(shí)代不重視發(fā)票的思維是錯誤理念。由於建築業(yè)普遍是掛靠經(jīng)營(yíng)，掛靠經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的就是在營(yíng)改增下小型建築公司，掛靠方往往不具備向大型供應(yīng)商採購(gòu)的習(xí)慣，無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。因此發(fā)票管理是營(yíng)改增之後的重中之重。如果只會(huì)做業(yè)務(wù)，沒有發(fā)票管理，企業(yè)最後會(huì)被11%的增值稅和25%的企業(yè)所得稅的稅負(fù)壓垮。
　　
　　與此前的稅負(fù)相比，此次變化對(duì)於企業(yè)來(lái)說(shuō)既為挑戰也不失為機(jī)遇。此次並非是對(duì)原體系的修補，而是新體系的建立與革新，在未來(lái)出臺(tái)的“營(yíng)改增”細(xì)則裡會(huì)提到主要的稅務(wù)處理，但不一定面面俱到，一些具體問(wèn)題會(huì)先出一個(gè)指引性規(guī)定，各地在實(shí)務(wù)上難免會(huì)出現(xiàn)不同操作，根據(jù)之前其他行業(yè)“營(yíng)改增”的經(jīng)驗(yàn)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)在後續(xù)一兩(liǎng)年時(shí)間內(nèi)根據(jù)出現(xiàn)的具體問(wèn)題對(duì)政策進(jìn)一步調(diào)整。
　　
　　建築、房地產(chǎn)企業(yè)可以採取新項(xiàng)目新辦法，老項(xiàng)目老辦法的思路實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”平穩(wěn)順利的過(guò)渡。建議管理層在宏觀(guān)層面應(yīng)該提高思想認(rèn)識，成立“營(yíng)改增”小組，解讀分析政策，制定工作計(jì)劃(huà)，改造企業(yè)流程和業(yè)務(wù)系統(tǒng)，合理利用不同業(yè)務(wù)的稅負(fù)差等方法籌劃(huà)，降低稅改成本。而財務(wù)人員需在具體實(shí)務(wù)層面上注重對(duì)稅收申報(bào)以及發(fā)票管理，關(guān)注政策法規(guī)以及考慮到與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)、信息系統(tǒng)調(diào)整問(wèn)題。根據(jù)已經(jīng)實(shí)行“營(yíng)改增”行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，財稅部門(mén)針對(duì)新政策實(shí)施後稅負(fù)增加的企業(yè)予以財政補貼。